Loading...
7-19-16-Agenda Packet    CITY OF ATLANTIC BEACH  COMMUNITY DEVELOPMENT BOARD  REGULAR MEETING AGENDA  Tuesday / July 19, 2016 / 6:00 PM  Commission Chambers / 800 Seminole Road          1. Call to Order and Roll Call.  2. Approval of Minutes.  A. Draft minutes of the April 19, 2016 regular meeting of the Community Development  Board.  B. Draft minutes of the June 21, 2016 regular meeting of the Community Development  Board.  3. Old Business.  A. 16‐ZVAR‐109 (PUBLIC HEARING) (Sean Monahan) WITHDRAWN  Request for a variance as permitted by Section 24‐64, to reduce a two‐way drive  aisle width from 22 feet as required by Section 24‐161(g)(3) to 14 feet to allow a  new parking design while maintaining existing buildings at Saltair Section 1 Lots 762  to 766 (aka 625 Atlantic Boulevard).  B. New Business.  A. 16‐SFPA‐125 (PUBLIC HEARING) (Chris Lambertson)   Request for plat approval as required by Chapter 24, Article 4 of the Code of  Ordinances at RE# 172147‐0000 and 172150‐0000 (previously known as 115 and  125 Donner Road).  B. 16‐UBEX‐129 (PUBLIC HEARING) (A1A Woodworks)   Request for a use‐by‐exception as permitted by Section 24‐111(c)(8), to allow a  woodworking shop at 33 West 6th Street.  C. Reports.  D. Adjournment.    All information related to the item(s) included in this agenda is available for review online at www.coab.us  and at the City of Atlantic Beach Building and Zoning Department, located at 800 Seminole Road, Atlantic  Beach, Florida 32233. Interested parties may attend the meeting and make comments regarding  agenda items, or comments may be mailed to the address above. Any person wishing to speak to  the Community Development Board on any matter at this meeting should submit a Comment Card located at the  entrance to Commission Chambers prior to the start of the meeting. Please note that all meetings are live streamed  and videotaped. The video is available at www.coab.us.     If any person decides to appeal any decision made by the Community Development Board with respect to  any matter considered at any meeting may need to ensure that a verbatim record of the proceedings is made,  including the testimony and evidence upon which any appeal is to be based.    In accordance with the Americans with Disabilities Act and Section 286.26 of the Florida Statutes, persons  with disabilities needing special accommodations to participate in this meeting should contact the City  not less than three (3) days prior to the date of this meeting at the address or phone number above.       Page 1 of 13 MINUTES OF THE REGULAR MEETING OF THE COMMUNITY DEVELOPMENT BOARD April 19, 2016 1. CALL TO ORDER AND ROLL CALL. The meeting was called to order at 6:07 pm. Chair Paul verified that all  board members are present, except Mrs. Simons, Mr. Parkes and  alternate Mr. Mandelbaum. Also present were Building and Zoning  Director, Jeremy Hubsch; Planner, Derek Reeves and representing the firm  Lewis, Longman and Walker, Mrs. Brenna Durden.  2. APPROVAL OF MINUTES. A. Minutes of March 22, 2016 Mrs. Lanier motioned to approve the minutes of the March 22nd meeting.  Mr. Elmore seconded the motion. The motion carried unanimously.    3. OLD BUSINESS.   A. 16‐ZVAR‐33 (PUBLIC HEARING) Request for a variance as permitted by Section 24‐64, to reduce the required eastern side yard setback form 15 feet as required by Section 24‐108(e)(3)(c) to 7.5 feet to allow a 3 unit townhouse building at Donner’s Subdivision part of Lot 15 (aka 125 Donner Road). Mrs. Paul stated that the public hearing for this item had been opened at  the previous meeting and deferred to this meeting. During the time  between meetings the item was withdrawn. She then stated that the  public hearing is closed and no further action needs to be taken.  Page 2 of 13 4. NEW BUSINESS.    A. 16‐REZN‐1065 (PUBLIC HEARING) Request for Special Planned Area (SPA) rezoning as permitted by Sections 24‐116 through 24‐126 to allow a maximum of 15 residential units. The property is currently zoned Residential, Single Family (RS‐1). The Future Land Use Designation is Residential Low Density (RL). Staff Report  Before the staff presentation began. Mrs. Paul stated that the applicant  had submitted some new information on Friday that staff has not fully  reviewed and is not included in the agenda packet. With that in mind she  stated that she did not expect the board to come to a final decision  tonight.    Mr. Hubsch introduced the item and stated that is an application to  rezone a piece of property to Special Planned Area (SPA) from Residential  Single Family (RS‐1). The property does have a Future Land Use  designation of Residential Low. He stated that an SPA is a zoning  classification that allows for unique aspects that do not fit within the  City’s traditional zoning districts. The example of the Atlantic Beach  Country Club was given as a recent project to go through process.    He showed the location of the property north of 11th Street, west of  Sherman’s Creek, east of the Selva Linkside neighborhood and south of  the Atlantic Beach Country Club and is 7.2 acres in size.     The Residential Low Future Land Use designation has been in place since  1990 on this property and allows up to 6 units per acre. This is consistent  with the surrounding neighborhoods.    A brief history of the zoning changes on the property was given. In 1982,  when a major overhaul of the zoning code was completed, the property  was zoned Open Rural. This was changed in 2003 by the City when it  eliminated the Open Rural classification and converted it to Conservation.  In 2008, the property owners rezoned the property to RS‐1 and planned  for  16 units. Prior to any development, the owners partnered with the  redevelopers of the Selva Marina Country Club and joined their PUD in  2009. When the development fell through and the Atlantic Beach Country  Club came in 2013, this property was not part of their plans and was  converted back to RS‐1.    Page 3 of 13 The owners today are proposing a 12 lot single family home development  with the possibility of up to 15 units. Minimum lot size would be 60 feet  wide and 100 feet deep. Front yard setbacks would be 20 feet, rear yard  would be 10 feet and side yards would be 5 feet. Waivers  would be  needed for the 60 foot lot width as it is less than the City’s standard 75  foot requirement for residential, as well as the 10 foot rear yard which is  less than the standard 20 feet and for the 5 foot side yards which is less  than the standard total of 15 feet. They are proposing a private road with  access from 11th Street with a gate and underground utilities. A site plan  was shown where the private road would parallel Linkside Drive and lots  would run west to east.     Mr. Hubsch then showed where existing wetlands exist on the site  including what areas would be filled and preserved. He noted the berm  and swale system that separated the lots from the wetlands and directed  water to a pond in the Atlantic Beach Country Club where the owners  have permission to store their runoff. It was explained that the owners  had submitted an environmental assessment back in 2008 and the City  hired Steve Swan as an independent reviewer to provide a report on the  site. Both reports found that the canal was man made to provide  stormwater improvements and that it had degraded the quality of the  wetlands on this property.    In 2010, when the City acquired the Buckman Trust, the City added some  provisions to the code as part of wetland and waterway protections. One  provision that was added was that there shall be no net loss of  jurisdictional wetlands within the City. Allowances for preservation,  restoration and relocation were also created. The applicants are  proposing to fill 1.74 acres of wetlands on site and 0.07 acres offsite  where the fill on site would affect adjoining wetlands owned by the Selva  Linkside HOA. They are proposing to preserve; 1.74 acres of wetlands,  0.15 acres of upland berm, 0.36 acres of ditch, and 0.24 acres of  Sherman’s Creek that is on the property. They have received a permit  from the St John’s River Water  Management District to fill the 1.74 acres  of wetlands and to mitigate in Clay County at a mitigation bank. However,  this does not meet the City’s requirement for no net loss of wetlands.    The applicants submitted a reforestation plan to improve the preserved  wetlands as a form of onsite restoration and enhancement mitigation, but  staff recommended denial of that plan finding it to be insufficient. The  applicants have recently submitted a revised plan to meet the restoration  allowance that staff has not fully reviewed.    Page 4 of 13 The applicants have asked for a series of waivers as allowable by code.  The board was reminded that waivers should not just be given and should  be weighed for their ability to provide a better outcome. As noted before,  these include lot width, rear yard setbacks and side yard setbacks. They  were originally seeking one access point where code requires two for the  number of lots. They have found a solution that Public Works will  approve. They are also requesting a waiver from the required 50 foot  buffer from Sherman’s Creek and a 25 foot upland buffer from wetlands,  which made up for by the swale and berm system proposed. Another  waiver is from the requirement for no net loss of wetlands. They propose  that their preservation, restoration and enhancement plan meets code  because it mitigates for the low quality wetlands removed by improving  the remaining wetlands.     Going forward, the board is making a recommendation to the City  Commission where it can recommend approval, approval with conditions  or denial. Staff would like the board to consider some possible conditions  if they do recommend approval. That would be to only allow a 10 foot  rear yard on lots that do not abut Sherman’s Creek. This would provide an  additional buffer like the standard 20 foot rear yard setback. Second staff  would recommend that the preserved wetlands be put into a  conservation easement to be held by a third party. Public Works  has  asked that the side yard setbacks be expanded for Lots 9 and 10 where  adjacent to a drainage easement. The last would be to require  measurable standards for the wetland restoration.    Mrs. Lanier asked if there was any other private land to the north of this  land. Mr. Hubsch stated that it is the Atlantic Beach Country Club to the  north. Mr. Reichler asked about missing information in the application  including a topographic map and other aspects. Mr. Hubsch stated that  aspects of the application are addressed at ordinance level and not  necessary at this stage, but that if the board felt  they were important now  could make that part of their motion. Mr. Reichler asked if it was the code  or Comprehensive Plan came first in respect to the wetlands portion. Mr.  Hubsch stated that they were done at the same time. Mr. Elmore pointed  out that the code is what is enforceable.     Applicant Comment  Laura Ferrante, 1760 Selva Marina Drive, Atlantic Beach, Florida 32233,  introduced herself as an attorney and part owner of the property. Ms.  Ferrante began by giving a history of the property including the efforts  taken over the ten years of their ownership. She covered the  environmental, wetland, stormwater, traffic and zoning aspects of the  plan. She added that she felt like this process has taken long enough and  Page 5 of 13 asked for the item to not be deferred. She stated that they had provided  everything that was asked for and nothing should be lacking.    She next addressed the different aspects of the plan. The number of lots  gave them flexibility on arrangement. Provisions for a second access had  been worked out and agreed to. They are preserving 2.51 acres of  wetlands in a conservation easement with North Florida Land Trust  as  mitigation for the filled wetlands. They did just provide an enhanced  restoration plan to the City. She then noted that they will comply with  required tree mitigation.    Ms. Ferrante moved to the issue of no net loss of wetland in the City. She  stated that they are impacting 1.74 acres of wetlands and that those  wetlands are of a low quality and functionality. She then stated that the  City does not have a system to provide mitigation within the City, but that  they do still have the option to restore and enhance the wetlands that  they are preserving on site. A restoration and enhancement plan has  been submitted to the City, but the code is not clear on how it should be  treated. Public Works  directed them to get a UMAM, which is commonly  used by the water management district and DEP. She noted that these  organizations use these methods to establish their preferred method of  mitigation in wetland banks. This is because large sites benefit the region  better than multiple small sites. They did get a UMAM and came back  with 0.464 units of impact and a total functional gain based on their plan  for mitigation of 0.469.    The second aspect of the wetland mitigation was the reforestation plan.  She stated that 440 trees per acre in three gallon containers is the  standard, though this property has 278 trees per acre today. They are  looking at 166 to 182 three gallon trees per acre as is consistent with the  water management and DEP practices.    She then moved to tree mitigation where they have heard the concerns  of residents and are proposing the use of legacy trees that will replace the  canopy quickly. She noted that their certified arborist studied the site and  found that most species were of lower quality, shorter lifespan types that  were less resistant to wind and susceptible to failure. Mr. Reichler asked  about what she meant by failure as all trees die. Ms. Ferrante responded  that the land is sinking, causing roots be exposed and are already leaning  from ocean breezes. She stated that they are proposing trees that are fit  for these types of locations.    She clarified that the reforestation plan is not intended to meet tree  mitigation and that that will be treated separately. She stated they plan to  Page 6 of 13 use a mix of 3 to 30 gallon trees for the reforestation to promote a  quicker return to full canopy. Because most of the trees are larger than  the standard mentioned before, they can be spaced further apart. Their  plan has 174 trees, which have been approve by the regulatory agencies.    Ms. Ferrante then moved to applicable Comprehensive Plan sections and  stated up front that she believed that they met all of the ones mentioned  in the staff report.     She then moved onto the waivers listed by staff. She stated that waivers 1  through 3 are not prohibited by SPA zoning so they should not be  considered waivers, but instead as development conditions. She felt items  4, 6 and 7 are waivers and they have agreed to meet 4 and 7. Waiver  5  has a specific exception listed in code granting the ability so it too should  not be a waiver.     After summarizing their plan, Ms. Ferrante and her team fielded  questions from the board. Mr. Elmore asked how much fill would be  brought in on the developable land. Mr. Jim Lucas, the projects engineer,  stated that minimum flood elevation is 6 feet and the homes finish floors  would be at least 8.5 feet. Mr. Reichler added that he believed that he  saw 11 feet in their application the water management district. Mr.  Elmore then stated that his point was that every tree would have to be  removed because you could not fill around the trees that much.    Mr. Reichler asked about the ability to mitigate within the City. Ms.  Ferrante described their mitigation with the water management district  and army corp. at mitigation banks outside of the City. Mr. Ryan Carter,  the projects wetlands expert, addressed the issue with how mitigation is  accepted by different regulatory bodies. He explained that the preferred  method of mitigation is to use a mitigation bank and that 99 percent of  cases he has worked that is the end result. Mr. Reichler then asked for a  good faith effort that they tried to get approved mitigation within the City  that would meet the requirements of the water management district and  the Army Corp. and did not just go with the preferred method. Mr. Carter  responded that it is not impossible to get approval to mitigate within the  City to their standards, but that it would be very difficult. He then noted  that they are essentially double mitigating by meeting the water  management district’s and Army Corp.’s requirements outside of the City  and then providing a preservation, restoration and enhancement plan to  mitigate within the City.    Mr. Elmore asked Mr. Carper for clarity on the status of Sherman’s Creek  and if the Army Corp. has jurisdiction. Mr. Carper responded that the in  Page 7 of 13 his experience, the Army Corp. has always claimed jurisdiction including  on this very project.    Public Comment  Mrs. Paul  opened the floor to public comment. She asked that due to the  number of speakers, that each person limit their time to three minutes.    Martha Padgett, 888 Seminole Road, Atlantic Beach, FL 32233 showed the  board a poster and several pictures and asked that the board deny the  rezoning based on wildlife and environmental aspects found in the  Comprehensive Plan.     Don Padgett, 888 Seminole Road, Atlantic Beach, FL 32233 stated that he  supported what was just said and added that he recognizes property  rights but that the environmental should be looked at again.    Barbara Esparza, 1436 Linkside Drive, Atlantic Beach, FL 32233 declined to  speak. Mrs. Paul recognized that she is opposed to the rezoning.     David Vincent, 1130 Seminole Road, Atlantic Beach, FL 32233 concurred  with the first speaker’s thoughts and noted that the amount of wildlife  has increased in recent years and asked what would stop people from  going into the preserved areas.    Justin Blakeman, 1451 Linkside Drive, Atlantic Beach, FL 32233 stated that  he is opposed to the development and that it would not fit with the area.    Ron and Sue Able, 1227 Linkside Drive, Atlantic Beach, FL 32233 declined  to speak. Mrs. Paul recognized that they are opposed to the rezoning.    Mary Ann Bennett, 1180 Linkside Drive, Atlantic  Beach, FL 32233 stated  that she has seen this property come up for discussion many times before  and that it does not fit for restoration and environmental reasons.    Charlotte Tingen, 1198 Sandpiper Lane E, Atlantic Beach, FL 32233  declined to speak. Mrs. Paul recognized that she is opposed to the  rezoning.     Donna Miller, 1450 Linkside Drive, Atlantic Beach, FL 32233 declined to  speak. Mrs. Paul recognized that she is opposed to the rezoning.      Mark Tingen, 1198 Sandpiper Lane E, Atlantic Beach, FL 32233 stated that  he is the President of the Selva Linkside HOA and that he has been  Page 8 of 13 following this for a month, which has been difficult and that there is no  way to address what was submitted last Friday.     Robert Hogan, 1164 Linkside Drive, Atlantic Beach, FL 32233 stated that  he has concerns about utility locations and traffic impacts.    Glad Hogan, 1164 Linkside Drive, Atlantic Beach, FL 32233 stated that she  was against the project because of the filled wetlands.     Mike Armour, 1132 Linkside Drive, Atlantic Beach, FL 32233 stated that he  is concerned about the amount of fill and flood impacts.    Duane Roberts, 1196 Linkside Drive, Atlantic Beach, FL 32233 stated that  he supports property rights but is concerned about flooding, setbacks and  traffic.     Maria Mark, 1148 Linkside Drive, Atlantic  Beach, FL 32233 stated that she  has a history with this property including a law suit with the City and a  settlement with the property owners. She added that she supports the  proposed development with 15 lots.    Claudia Estes, 1275 Linkside Drive, Atlantic Beach, FL 32233 stated that is  opposed to the project after the country club had expand the retention  ponds near her house due to needed capacity and what would happen on  this property.    Kenneth Boston, 1211 Linkside Drive, Atlantic Beach, FL 32233 stated that  he is concerned about the impacts on wildlife that live in the woods of  this property.    With no more speakers, public comment was closed by Mrs. Paul.    Board Discussion  Mrs. Lanier asked why the property was changed from Conservation. Mr.  Hubsch stated that the Future Land Use Map, which designates future  possibilities, has been Residential Low since 1990. The zoning at the time  and to 2003 was Open Rural and was changed by the City to Conservation  because it got rid of the Open Rural designation and converted those  properties to Conservation. When the applicants rezoned the property to  RS‐1 in 2008, the residential zoning was consistent with Residential Low  Future Land Use. Mrs. Lanier asked more information to the deliberations  on the change from Conservation to RS‐1. Mr. Hubsch stated that the staff  report from the change is in the agenda packet and that staff could add  the minutes from meetings if this comes before the board again.  Page 9 of 13 Mrs. Paul asked what was allowed in Conservation and Open Rural  districts. Mr. Hubsch confirmed that Conservation would prohibit  buildings and Open Rural would allow very low intensity uses.    Mr. Elmore suggested that the developer be able to go back and make  changes to address comments made tonight. He added that the property  is zoned for residential so the board has to respect that. He then  expressed concerns over the 5 foot side yard setbacks and tree removal.    Mr. Rick Carper, contracted reviewer of the project for the City, addressed  stormwater and flooding concerns. He noted that stormwater ponds are  designed for 25 year events, which the ponds at the country club do have  excess capacity designed for this project. The event in November  exceeded a 25 year storm and that’s why there was flooding. Mrs. Paul  asked if the design is consistent with other regulatory bodies. Mr. Carper  confirmed that it is consistent.    Motion  Mr. Reichler made a motion to recommend denial of the rezoning  application to the City Commission finding the project to be inconsistent  with the Comprehensive Plan Goal A.1, Objective A.1.1, A.1.2 and Policy  A.1.2.1. Mrs. Lanier seconded the motion for discussion. Mr. Reichler  expressed his concerns that the applicant has not shown that these  requirements are being met or that they are not being met with  documented reasons for why it is not. He suggested that applicant may  want to address that and come back.    (Comprehensive Plan sections quoted for reference;    Goal A.1 The City shall manage growth and redevelopment in a manner,  which results in a pattern of land uses that: 1) encourages, creates and  maintains a healthy and aesthetically   pleasing   built   environment,   2)    avoids   blighting   influences,   3) preserves and enhances coastal,  environmental, natural, historic and cultural resources, 4) maintains the  City’s distinct residential community character, 5) provides for reasonable  public safety and security from hazardous conditions associated with  coastal locations,  6) that provides public services and facilities in a  timely and cost effective manner, and 7) that encourages energy  efficiency and the use of renewable energy resources.    Objective A.1.1 Land development activities and project review  procedures shall include requirements intended to protect natural  environmental features and improve the physical characteristics of the  City so as to ensure the conservation and protection of Environmentally  Page 10 of 13 Sensitive Areas, as defined by Policy D.3.2.8 of the Coastal Conservation  Element and any other natural resources including wetlands, wildlife  habitats, estuarine systems, and surface and groundwater resources.    Goal A.1.2 The City shall protect, conserve and enhance the natural  functions of existing wetlands, marsh and estuarine systems, and other  Environmentally Sensitive Areas in order to maintain the quality and  function of natural systems and wildlife habitats.    Policy A.1.2.1 The  City  shall  protect  natural  wetlands  and  other   Environmentally Sensitive Areas, as may be identified by Map A‐2 and  Map A‐4 of the Future Land Use Map Series or as may be identified by  other accepted environmental survey methodologies, and their functions  from the adverse impacts of development by maintaining the following  required upland buffers between wetlands and adjacent development as  set forth herein and as also implemented through the Land Development  Regulations.    (a) After the effective date of this plan amendment, a minimum  natural vegetative  upland  buffer  of  fifty  (50)  feet  shall  be  required   and maintained between developed areas and the Intracoastal  Waterway(ICW) regardless of any other regulatory agency requirement  of a lesser distance. This requirement shall also apply to the portions of  tributaries, streams, or other water bodies connected to the Intracoastal  Waterway.   Such portions of the ICW and these tributaries, streams, or  other water bodies subject to this buffer requirement shall be established  by the presence of a Mean High Water Line of the adjacent tributary,  stream or other water body as established in accordance with Chapter  177.26, Florida Statutes, and such Mean High Water Line shall be  depicted on all Site Plans, proposed development plans, and other  documents submitted for review and permitting. The fifty (50) foot  upland buffer shall be measured from the St. Johns River Water  Management District or Florida Department of Environmental Protection  Wetland jurisdictional line.    Determinations of vested rights which may supersede the requirement for  this 50‐foot buffer shall be made on a case‐by‐case basis in accordance  with the Land Development Regulations and applicable Florida law.    (b) In the case of other natural wetland areas, which may not be directly  connected to Intracoastal related streams or waterways as described  above, but are part of the coastal marsh and estuarine system, a natural  vegetative upland buffer of twenty‐five (25) feet shall be required and  maintained between development and adjacent wetlands.  Where  Page 11 of 13 required, such buffer shall be measured from the jurisdictional   wetland    line   as   established   by   the   appropriate regulatory agency.    (c) With  the  exception  of  facilities  to  provide  public  access  for  the  recreational use of Intracoastal related natural resources, any buffers as  may be required by preceding paragraphs (a) or (b) shall be maintained  in a natural state with the exception of the clearing of Understory  Vegetation as defined by Chapter 23 of the City’s Municipal Code of  Ordinances, and any such clearing shall be approved by the City and if  required, the appropriate State or Federal agency prior to any form of  clearing, alteration or disturbance of a required buffer.    (d) Where remaining natural wetlands have been damaged or degraded  over time through previous development, storm events, improper  drainage runoff or other adverse activities, but where wetland vegetation  and habitat still are predominant in quantity on a proposed development  site, all plans submitted for review or permitting shall demonstrate a plan  for mitigation, restoration, enhancement or recovery of jurisdictional  wetlands.  It is the express intent of the City that  no  net  loss  of   jurisdictional  wetlands  occur  through  any development action within  the City.  Any impacted wetlands on a development site shall be replaced  elsewhere on the same site or elsewhere within the City of Atlantic Beach.    The City shall incorporate appropriation provisions within the Land  Development Regulations to further implement this policy.)      Mr. Reichler amended his motion to recommend denial of the rezoning  application to the City Commission finding the project to be in violation of  Section 24‐272(b) of the Land Development Regulations. Mrs. Lanier  seconded the amended motion for discussion.     Mrs. Paul asked if the City had any system in place for applicants to  mitigate within the City. Mr. Carper stated that there is no formal system  that would be accepted by other regulatory bodies. Mrs. Paul asked how  long it would take to do that. Mr. Carper stated that it would be several  months. Mr. Reichler asked if there were methods such as on site  mitigation available. Mr. Carper said that they could do that.    Mr. Stratton stated that it may be useful to the applicant for the board to  address the board’s specific issues. Mrs. Paul agreed and suggested going  through the individual waiver requests.    Page 12 of 13 Mrs. Paul began the discussion with waiver request one for a minimum  lot width of 60 feet. Mr. Stratton stated that larger lots would allow for  more green space. Mr. Elmore pointed out that smaller lots puts the same  number of lots in a smaller area which frees up space for wetlands. Mrs.  Lanier addressed the consistency with the surrounding neighborhoods  where Selva Linkside does have smaller lots but Selva Marina has much  larger lots.    Mrs. Paul covered waiver request two for a 10 foot rear setback. Mrs.  Simmons stated this is similar to the first waiver in that they both are  about green space and so is waiver three about 5 foot side yard setbacks.  Mrs. Paul expressed her concerns about how close homes would be  together.     Mrs. Paul stated that waiver request four has been resolved between the  applicant and Public Works  according to the applicant’s most recent  submission.    Mrs. Paul then covered waiver request 5 for the 50 foot buffer from  Sherman’s Creek. Mr. Elmore stated that he felt the 50 foot requirement  should be required for all lots to preserve the environment. Mrs. Lanier  agreed and then asked staff who enforces the buffer in the future. Mr.  Hubsch stated that it would be a natural vegetative buffer that could not  be filled or altered and Code Enforcement would enforce that long term.  Mr. Carper stated that the Water  Management District is requiring a deed  restriction.     Mrs. Paul  next addressed waiver request 6 for the 25 foot buffer from  wetlands. She added that a swale and berm system would be used  instead. Mr. Carper stated that the swale is more beneficial from a water  quality standpoint. Mrs. Lanier pointed out that a berm would not have  trees on it like the buffer will.    Mrs. Paul stated that the applicant has agreed to meet the requirements  for a sidewalk and a waiver is not needed.    Mrs. Paul moved to the last waiver request for  no net loss of wetland  within the City. Mrs. Paul stated that it seems pretty clear that the public  and board do not want to see a loss of wetlands regardless of the quality.  Mrs. Lanier said that the animals do not know the difference between  manmade and natural areas and that we should seek to preserve this  habitat. Mr. Reichler stated that the applicant could provide evidence that  they meet this requirement.    Page 13 of 13 Mr. Reichler withdrew his motion. Mrs. Lanier accepted the withdrawn  motion.    Mr. Elmore made a motion to recommend denial of the rezoning  application to the City Commission specifically including the denial of  waivers 1, 2, 3, 5, 6 and 8. Mr. Stratton seconded the motion. The motion  carried unanimously.        5. REPORTS.  None.    6. ADJOURNMENT.  Mr. Elmore motioned to adjourn the meeting. Mrs. Lanier seconded the  motion. The motion carried unanimously and the meeting was adjourned  at 9:28 pm.  _______________________________________ Brea Paul, Chair _______________________________________ Attest ITEM 2.B Page 1 of 8 MINUTES OF THE REGULAR MEETING OF THE COMMUNITY DEVELOPMENT BOARD June 21, 2016 1. CALL TO ORDER AND ROLL CALL. The meeting was called to order at 6:05 pm. Chair Paul verified that all  board members are present, except Mr. Stratton. Also present were  Planner, Derek Reeves and representing the firm Lewis, Longman and  Walker, Mrs. Brenna Durden. Mrs. Paul asked alternate, Mrs. Workman,  to fill Mr. Stratton’s seat.  2. APPROVAL OF MINUTES. A. Minutes of April 19, 2016 Mrs. Lanier motioned to amend the minutes of the April 19th meeting to  add additional information and clarity on the wetland mitigation involved  in the Selva Preserve SPA rezoning. Mrs. Paul seconded the motion. The  motion carried unanimously.    3. OLD BUSINESS.   None.  4. NEW BUSINESS.    A. 16‐UBEX‐101 (PUBLIC HEARING) Request for a use‐by‐exception as permitted by Section 24‐ 111(c)(3 and 5), to allow on‐premises consumption of alcoholic beverages in accordance with Chapter 3 of the code and to allow limited wholesale operations at 725 Atlantic Boulevard, Units 3 and 15. Page 2 of 8 Staff Report  Planner Reeves introduced the item and explained that the proposed use  is for on‐premises consumption of alcohol as well as limited wholesaling  at 725 Atlantic Boulevard, Units 3 and 15. The property is zoned  Commercial General and located within an existing shopping center. The  future land use is split between Commercial and Residential Low (RL)  where the rear parking lot is in RL. There will be no change in the RL area.  The proposed business will consist of a warehouse like space at the rear  where beer is brewed to be sold wholesale and in a tap room located at  the front of the building.    Plans call for minimal changes to the exterior of the structure, but  windows will be added along Sailfish Drive to show the brewing tanks and  a piece of mechanical equipment will be added outside of the building  next to the back door, which will be screened.    A use‐by‐exception is required for the tap room aspect of the business as  alcohol consumption on‐premises without food sales requires one as well  as for the limited wholesale of kegs  through a distributor out the back of  the business. A list of existing codes related to such businesses was gone  over.    It was showed that there will be no changes to parking or traffic flow and  that surrounding uses for the tap room included other commercial  businesses in the shopping center and beyond it. Surrounding uses for the  warehouse space is more warehouse space with multi‐family residential  to the east and single family residential to the north.    Possible conditions recommended by staff include limiting the hours  operation, limit the number of customers in the flex space, prohibit  customers from staying the hallway between the tap room and brewing  area, require employees to park in the rear parking lot, and to require  brewing waste to be stored inside.    Mr. Reichler asked for clarity if staff was recommending any of the  conditions listed. Planner Reeves clarified that they were. Mrs. Lanier  asked how customers would be limited within the hallway between the  two areas from going to other businesses. Planner Reeves responded that  it is up to the board to decide what is appropriate, but that other  businesses within the shopping center operate in a similar manner. Mr.  Elmore asked how such a restriction would be enforced. Staff stated that  it would be up to Code Enforcement just like any other condition. Mrs.  Simmons asked if the rear space would be open to customers at all times.  Staff stated that it would. Mrs. Workman  asked about parking and how it  Page 3 of 8 was different than the Al’s issue heard earlier this year. Planner Reeves  stated that it was because Al’s is a standalone business that was  expanding while this is an existing shopping center that is not changing.  Additionally it was pointed out that shopping centers have among the  highest parking requirements and that in theory a mix of uses within the  shopping center should act as form of shared parking. Mr. Parkes asked if  the warehouse spaces were considered part of the shopping center for  parking requirements. Staff responded that it was likely the case, but that  additional research would be required to verify. Mr. Reichler asked for  more information on the number of people allowed in the rear  warehouse space. Mrs. Paul suggested that that may be a question for  the applicant.     Applicant Comment  Chuck Horn, 119 Margaret Street, Neptune Beach, Florida 32266,  introduced himself as the owner of the business. He stated that they  envision the rear space as an area for games and charity events where  you would have 50 to 75 people at most. He added that most of the  warehouse space would be blocked off with a gate so that customers  could not access the tanks, which also limits the number of people. Mrs.  Workman  asked if this was similar to the Green Room in Jacksonville  Beach. Mr. Horn responded that it is very similar but with more seating  and open space. Mrs. Lanier asked for  Mr. Horn’s thoughts on the hallway  between the spaces. Mr. Horn stated that they do plan on painting stripes  and adding signs, but they expect little traffic to flow between the spaces  as the tap room is the main place for customers and the rear space is  more for small events. Mrs. Workman asked if they had any issues with  the conditions recommended by staff. Mr. Horn stated that they did not  and had discussed them all before including adding sound insulation in  the tap room.    Public Comment  Mrs. Paul  opened the floor to public comment. With no speakers, public  comment was closed by Mrs. Paul.    Board Discussion  Mrs. Simmons stated that parking does not seem to be a major issue as  this is becoming a popular spot and it will work itself out and that  employees parking in the rear only helps. Mr. Parkes stated that he does  have concerns about the number of people allowed in the rear space.  Mrs. Lanier asked how the Fire Marshall would address the space  sectioned off or not. Mrs. Durden recommended limiting the number of  people to the lesser of the Fire Marshall standard or a number set by the  Page 4 of 8 board. Mrs. Lanier asked what number the applicant would be  comfortable with. Mr. Horn responded that 75 would be his limit.     Mr. Reichler asked for clarity on the condition of storing brewing waste to  be stored inside. Mr. Horn responded that you would be able to smell  burnt wheat if the waste were stored outside in open containers and that  storing it inside in sealed containers would stop that. Mr. Reichler stated  that this is the only issue he believes would have a negative impact and  should be the only condition. Mr. Elmore asked how often that waste  would be removed. Mr. Horn stated that it would be about once a week.    Mrs. Simmons asked if the board should consider the additional condition  in the staff report about prohibiting outside activity. Planner Reeves  pointed out that staff would not approve new outside seating because it  would require that parking spaces be removed.    Motion  Mr. Elmore made a motion to recommend approval of the use‐by‐ exception to the City Commission with the following conditions; 1) That  hours of operation be limited to 11PM Sunday through Thursday and  midnight Friday and Saturday, 2.) That employees must park in the rear  parking lot, 3.) That all brewing waste must be stored inside the building,  and 4.) That customers be prohibited from loitering in the hallway  between the spaces. Mrs. Lanier seconded the motion. The motion  carried with a vote of 5‐2 with Mr. Reichler and Mrs. Workman  dissenting.    B. 16‐ZVAR‐105 (PUBLIC HEARING) Request for a variance as permitted by Section 24‐64, to reduce the rear yard setback from 20 feet as required by Section 24‐ 016(e)(2) to 9 feet 4 inches at Saltair Section 3 Lot 362 (aka 398 Sherry Drive). Staff Report  Planner Reeves introduced the item and explained that this is a request to  reduce the rear yard on a single family lot one lot north of Atlantic Beach  Elementary. Standard setbacks are 20 feet front and rear with a combined  15 feet on the sides with a minimum of 5 feet on one side. The applicant  would like to demolish the existing house and build a new two story, 2500  square foot home on the lot with a covered rear porch 9 feet 4 inches  from the rear property line. A site plan was shown. A majority of the  encroachment would be for a 10 foot covered porch. Less than a foot  would be for an enclosed part of the house.  The applicants are trying to save a 42 inch oak on the north side of the  property, which does limit the developable area on the lot. It was noted  Page 5 of 8 that the site plan shown may change slightly, but will be no more  nonconforming than the requested variance. The lot is about 97 feet deep  and 59 feet wide, with 72 feet across the front and 46 feet across the rear.  A normal lot in this area is 100 feet by 50 feet. The width at the normal 20  foot rear yard setback is 36 feet wide. The house is a two story house  where the two story portion is massed at the front of the lot so the rear  of the lot will be a single family home. To  demonstrate other options, an  example was shown of a detached structure that could be built by code  that would be the same size but only 5 feet off the side and rear property  lines. The house to be demolished is a single story, nonconforming  structure that is currently 4.9 feet from the rear property line.    Staff offered a possible condition that would limit the height within the  area of the requested variance to one story or 15 feet as that would limit  the impact on adjacent properties. The applicant has stated that they  would be agreeable to that condition.    Applicant Comment  Tim Shea, 4217 2nd Street South, Jacksonville Beach, Florida 32250,  introduced himself as a real estate agent representing the builder of this  project. He stated the real selling point of this is the option to do the  more impactful detached structure. He added that the lot does have an  irregular shape and that there are opportunities to move the house and  reduce the impact on the rear yard. Mrs. Workman  asked if there was a  fence in the rear between the properties. Mr. Shea responded that there  is a 6 foot fence.    Public Comment  Mrs. Paul opened the floor to public comment.    Brent Edwards, 395 Poinsettia Court, Atlantic Beach, FL 32233 stated that  he is the neighbor directly behind this property and that he is not for or  against the variance, but asked if they do grant the variance that the  board do limit it to a one story covered porch with open walls.    John Evans, 398 Sherry Drive, Atlantic Beach, FL 32233 stated from the  audience that he would like to echo what has already been said.    With no more speakers, public comment was closed by Mrs. Paul.    Board Discussion  Mr. Elmore stated that this is a cut and dry issue where the board should  uphold the Land Development Regulations and that the lot is not really an  irregular lot. Mr. Parkes stated that some minor changes to the plans  Page 6 of 8 could make this house work for the lot. Mr. Reichler agreed and stated  the lot does have additional buildable area that could be utilized. Mrs.  Lanier and Mrs. Workman stated that they also agreed.    Motion  Mr. Elmore made a motion to deny the variance request finding that it did  not meet any of the grounds for  approval. Mr. Parkes seconded the  motion. The motion carried unanimously.     C. 16‐ZVAR‐109 (PUBLIC HEARING) Request for a variance as permitted by Section 24‐64, to reduce a two‐way drive aisle width from 22 feet as required by Section 24‐ 161(g)(3) to 14 feet to allow a new parking design while maintain existing buildings at Saltair Section 1 Lots 762 to 766 (aka 625 Atlantic Boulevard). Staff Report  Planner Reeves introduced the item and explained that the variance  requested will actually impact two properties under the same ownership  but with different businesses. The plan is to resurface both parking lots  with pervious pavers. A couple of parking spaces will be removed from  617 Atlantic Boulevard to create access to 625 Atlantic Boulevard. The  driveway will be reduced at 625 Atlantic Boulevard and new parking  spaces will be added where the driveway is closed. A handicap parking  space will be added as well. All new parking spaces will be 9 feet by 18  feet. The drive aisle between the parking spaces at 625 Atlantic Boulevard  will be 14 feet wide. A variance is required because Section 24‐161(g)(3)  requires a 22 foot wide drive aisle for two way aisles.    The existing parking at 617 Atlantic Boulevard is nonconforming due to  parking space dimensions and drive aisle width, but no changes will be  made so that can be maintained. The current driveway at 625 Atlantic  Boulevard is nonconforming do to its width, which will be reduced. Both  properties exceed impervious surface limits, but that will be reduced with  the use of pervious pavers. It should be noted that existing parking and  paved areas extend beyond the property into the right‐of‐way and the  proposed plan will continue that. Public Works  will have to review that at  permitting. Landscape requirements for commercial properties cannot be  required for this project since it will be less than 25 percent of the  property value.     Mrs. Lanier asked if the 14 foot drive aisle would be wide enough for two  cars to pass. Planner Reeves stated that two standard size cars could not.  Page 7 of 8 Mrs. Simmons asked if the turn radius is large enough to turn into the  parking spots. Mr. Elmore stated 14 feet is not enough.    The proposed plan will reduce parking at 617 Atlantic Boulevard by 2 or 3  spaces, but the property is over parked and the loss of parking spaces will  not result in less than code requirements. Parking at 625 Atlantic  Boulevard is under parked and the added spaces will get the project  closer to code requirements.    Applicant Comment  Sean Monahan, 619 Atlantic Boulevard, Atlantic Beach, Florida 32233,  introduced himself as the owner of both properties referenced and  owner of the business at 617 Atlantic Boulevard. He stated that he would  like to do both parking lots in pervious pavers to beautify the area. He  added that the flow between properties should help with traffic flow.    Mrs. Paul asked if the applicant had worked with any professionals such  as an architect or engineer. Mr. Monahan stated he had not initially but is  now. Mr. Elmore asked if they owned all the way to Sturdivant Street. Mr.  Monahan stated that he does not. There are duplexes behind one  building and a vacant lot behind the other.    Public Comment  Mrs. Paul opened the floor to public comment.    Kerry Monahan, 619 Atlantic Boulevard, Atlantic Beach, FL 32233 stated  that she is the wife of the applicant and part owner of the property and  that the improvements will beautify the area and makes the area safer for  pedestrians and bicyclists.     With no more speakers, public comment was closed by Mrs. Paul.    Board Discussion  Mrs. Workman  stated that she is in favor of the variance if the board  conditions the requirement for pervious pavers. Mr. Parkes stated that he  was not willing to approve anything based on the provided plans. He  recommended allowing the applicant to return to the next meeting with  engineered drawings. Mr. Elmore agreed and added that the proposed  parking is just too small and that FDOT could be a problem. Mrs. Paul  agreed and asked if the applicant would be open to deferring so that they  could get better plans. Mr. Monahan said he was ok with deferring.        Page 8 of 8 Motion  Mr. Parkes motion to defer the variance application to the July 19th  meeting so that the applicant could provide additional information. Mrs.  Lanier seconded the motion. The motion carried unanimously.       5. REPORTS.  None.    6. ADJOURNMENT.  Mr. Elmore motioned to adjourn the meeting. Mrs. Simmons seconded  the motion. The motion carried unanimously and the meeting was  adjourned at 7:50 pm.  _______________________________________ Brea Paul, Chair _______________________________________ Attest          CITY OF ATLANTIC BEACH  COMMUNITY DEVELOPMENT BOARD  STAFF REPORT    AGENDA ITEM 4.A  CASE NO 16‐SFPA‐125  Request for plat approval as required by Chapter 24, Article 4 of the Code of Ordinances at RE# 172147‐0000 and 172150‐0000 (previously known as 115 and 125 Donner Road).   LOCATION 125 DONNER ROAD  APPLICANT CHRIS LAMBERTSON, 125 DONNER CDL LLC AND DONNER CDL LLC  DATE July 8, 2016  STAFF DEREK W. REEVES, PLANNER  STAFF COMMENTS  The applicant is Chris Lambertson, the owner of 125 Donner CDL LLC and Donner CDL LLC, who owns the properties previously known as 115 and 125 Donner Road. The applicant is requesting to have the two properties platted into seven townhome lots consistent with the seven unit multi‐family project under construction. The property itself is a slight “L” shape with approximately 0.658 acres of total land. There are 120.52 feet of street frontage on Donner Road and 50 feet of street frontage on Ardella Road. The full depth of the property is 316 feet on the west side. The northern 30 feet is part of an existing easement for Ardella Road. The east side of the property is 186.32 feet deep at the south end before jogging west 70 feet and continuing the remaining 140 feet north. See the plat document in the application packet for more detail. The western portion of the property is already developed with two 2‐unit style townhomes with two facing Donner Road and the other two facing Ardella Road. Another 3‐unit townhome building is under construction on the east side of the property. The property is within the Residential Multi‐Family (RG‐M) zoning district, which does allow multi‐family development on a single parcel as seen in the current condition. The property is within the Residential High (RH) future land use designation, which allows up to 20 residential dwelling units per acre as established by Table A‐1 of the Comprehensive Plan. In this case the property is allowed up to 13 units, but the applicant is only building 7 units as indicated in the plat. As a result, every individual lot exceeds the minimum requirement of 2,175 square feet found in Section 24‐88(a) by more than 50 percent. The existing and under construction units were built to townhouse standards meaning that they are able to be subdivided and sold individually as required by the definition of “townhouse” in Section 24‐17. The plat documents were still under review by City staff at the time this report was written so additional information may be made available prior to or during the meeting. Page 2 of 2  SUGGESTED ACTION TO RECOMMEND APPROVAL  The Community Development Board may consider a motion to recommend approval to the City Commission of the requested plat (File No. 16‐SFPA‐125) as required by Chapter 24, Article 4 of the Code of Ordinances within the Residential Multi‐Family (RG‐M) Zoning District at RE# 172147‐0000 and 172150‐0000 provided:  1. Approval of this plat is consistent with the intent of the Comprehensive Plan.  2. Approval of this plat is in compliance with the requirements of Chapter 24, Article 4 of the Code of Ordinances.  SUGGESTED ACTION TO RECOMMEND DENIAL  The Community Development Board may consider a motion to recommend denial to the City Commission of the requested plat (File No. 16‐SFPA‐125) as required by Chapter 24, Article 4 of the Code of Ordinances within the Residential Multi‐Family (RG‐M) Zoning District at RE# 172147‐0000 and 172150‐0000 provided:    1. Approval of this plat is not consistent with the intent of the Comprehensive Plan.  2. Approval of this plat is not in compliance with the requirements of Chapter 24, Article 4 of the Code of Ordinances.         CITY OF ATLANTIC BEACH  COMMUNITY DEVELOPMENT BOARD  STAFF REPORT    AGENDA ITEM 4.B  CASE NO 16‐UBEX‐129  Request for a use‐by‐exception as permitted by Section 24‐111(c)(8), to allow a woodworking shop at 33 West 6th Street.   LOCATION 33 WEST 6TH STREET  APPLICANT A1A WOODWORKS  DATE July 8, 2016  STAFF DEREK W. REEVES, PLANNER  STAFF COMMENTS  The applicant is Adam Rowley, CEO and President of A1A Woodworks, LLC, who is requesting to open a woodworking shop in an existing building at 33 West 6th Street. The business focuses on the repair and restoration of standalone wood furniture for individual clients. This includes repairing or replacing pieces as well as small scale custom builds. A use‐by‐exception is required by Section 24‐111(c)(8) to allow a woodworking shop. The property is located within the Commercial General (CG) zoning district west of Mayport Road on 6th Street. The surrounding properties on all sides are also CG. The nearest residential property is a single family home in the Residential General (RG) zoning district 150 feet to the west. There is also another commercial business between this property and the residential property. The property consists one building with paved parking in front and fenced in side and rear yards. The building itself is 1500 square feet with two roll up doors in the front and a standard door in between. The inside of the building is finished with air conditioning. The business will have a single trailer used to move clients’ furniture to and from the shop that will be stored behind the fence. Typical operation will have clients make appointments to visit the shop so the number clients in the shop at any given time will be minimal, reducing the demand for parking. Current operations of the business are a single employee working between 10 AM and 6 PM Tuesday through Saturday, though there they would like to add staff. The work itself will be done indoors where a dust collection system will take care of saw dust. The saw dust and other wood material waste are donated and standard trash will be handled by City’s waste collection services. Planned signage will be minimal and consistent with code requirements. The Comprehensive Plan addresses commercial development within the Mayport Road corridor in a couple of areas. Policy A.1.10.4 states; “The City shall actively support the appropriate redevelopment and infill development of the Mayport Road corridor. Retail and service uses that sustain neighborhoods, and encourage a more aesthetically pleasing and pedestrian friendly environment shall be encouraged. New development along Mayport Road shall be in compliance with the Commercial Corridor Development Standards as set forth within the Land Development Regulations.” Page 2 of 3  While this property is not subject to the Commercial Corridor Development Standards, the existing built conditions are not consistent with other codes and specifically parking and landscaping. However, the property is fairly small and a full redevelopment may be unlikely. Policy A.1.10.5 also addresses commercial development within the Mayport Road corridor and states; “Along the Mayport Road corridor, the continuation and proliferation of light industrial uses, automotive sales and repair businesses and other more intensive commercial business activities shall be discouraged in favor of those businesses and uses that provide neighborhood serving retail products and services that generate daily activity and interaction between residents of the surrounding neighborhoods such as banks, drugstores, restaurants, churches, child care centers, grocery stores and similar businesses and uses.” When looking at the Standard Industrial Classification (SIC) system, aspects of the business are consistent with service uses allowed by right in the CG zoning district, but other aspects of the business are similar to manufacturing uses found in light industrial areas. In the case of this business, they do provide a service to the neighborhood and surrounding neighborhood, though perhaps not as much daily activity as retail or other services. Staff recommends that a couple of conditions be considered be considered. First would be to set allowable hours of operation that are agreeable to the applicant. This would provide added protections for nearby residential properties. Second would be to limit the number of commercial vehicles, including trailers, parked outside on a continuous basis to one. This would be consistent with the restrictions placed on contractors within the CG zoning district. Page 3 of 3  SUGGESTED ACTION TO RECOMMEND APPROVAL  The Community Development Board may consider a motion to recommend approval to the City Commission of a requested Use‐by‐Exception (File No. 16‐UBEX‐129) to allow a woodworking shop within the Commercial General (CG) Zoning District and located at 33 West 6th Street provided:  1. Approval of this Use‐by‐Exception is consistent with the intent of the Comprehensive Plan.  2. Approval of this Use‐by‐Exception is in compliance with the requirements of Section 24‐63, Zoning, Subdivision and Land Development Regulations.  3. The requested use is consistent with Section 24‐111(c) in that the proposed use is found to be consistent with the uses permitted in the CG zoning district with respect to intensity of use, traffic impacts and compatibility with existing industrial uses, commercial uses and any nearby residential uses.  SUGGESTED ACTION TO RECOMMEND DENIAL  The Community Development Board may consider a motion to recommend denial to the City Commission of a requested Use‐by‐Exception (File No. 16‐UBEX‐129) to allow a woodworking shop within the Commercial General (CG) Zoning District and located at 33 West 6th Street provided:    1. Approval of this Use‐by‐Exception is not consistent with the intent of the Comprehensive Plan.  2. Approval of this Use‐by‐Exception is not in compliance with the requirements of Section 24‐63, Zoning, Subdivision and Land Development Regulations.  3. The requested use is not consistent with Section 24‐111(c) in that the proposed use is found to be inconsistent with the uses permitted in the CG zoning districts with respect to intensity of use, traffic impacts and compatibility with existing industrial uses, commercial uses and any nearby residential uses.